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清華大學城鎮住房狀況分析住房水平匹配經濟水平

重劃區房價缺錢急用哪裡汽車貸款房屋信貸貸慶豐銀行享優貸任何問題免費諮詢房屋信貸貸慶豐銀行享優貸怎麼貸款比較會過件  告別絕對短缺 我國城鎮住房建設增速將放緩

  1998年我國確立住房商品化、社會化發展目標以來，住房建設快速增長，居民住房條件得到顯著改善。與此同時，住房價格快速上漲，住房可支付性迅速下降。高企的房價成為影響經濟穩定、社會和諧的重大隱患。

  為此，政府采取瞭一系列抑制住房投機和投資需求、增加普通商品住房供給、加大保障性住房供給力度等調控政策，但收效甚微。社會各界都在努力尋找中國住房市場如此變化的原因，但普遍缺乏有效的住房數據支撐。本文將重點以2010年全國第六次人口普查中的住房數據為基礎，在住房存量、結構、分佈與質量的基礎數據分析，對中國城鎮住房現狀、特征和主要問題做出基本估計和判斷。

  城鎮住房已告別絕對短缺

  根據人口普查中關於住房的統計數據，以及國傢統計局進行的"城鎮住戶大樣本抽樣調查"數據，從2000年到2010年，我國城鎮人均住房建築面積已從23.29平方米提高到瞭31.93平方米，增加瞭37.1%；住房總存量從95.23億平方米增長到188.4億平方米，增加瞭97.8%。

  通過過去10年的快速建設，我國城鎮居住水平得到瞭很大提高。同時，我國城鎮住房供給已經進入住房短缺的過渡階段，一個重要指標就是，2010年全國城鎮套戶比已達到1.01。

  套戶比是住房總套數與傢庭總戶數的比值，是直觀判斷住房市場供求均衡程度的重要指標之一，也是劃分市場發展階段的重要指標之一。

  根據其他國傢和地區住房市場的發展經驗，對應住房寺戶比指標的變化，住房市場可以劃分為三個發展階段。

  其中，有三個非常重要的套戶比標志。其一，全國總體住房供給套戶比達到1，標志著絕對短缺問題已經緩解；其二，全國各地區套戶比均達到1，標志著住房供給短缺問題徹底解決，此時全國套戶比已超過1；其三，套戶比上限1+v*，v*可以理解為社會能夠容忍的空置率上限。

  V>0表示住房套數高於傢庭戶數的比例，因為在套數較低時存在合租現象。所以V應小於或等於住房供給短缺問題徹底解決時的市場空置率水平。

  通常由於居民對住房的持有和投資偏好不同，不同國傢或地區能夠容忍的空置率上限是不同的。如2000年以後，美國、日本的空置率超過10%，英國、德國、中國香港地區穩定在6%~7%的水平，法國維持在17%左右，中國臺灣地區的空置率水平更高，已經接近20%。

  我國2000年全國城鎮套戶比為0.91，住房短缺程度較高，經過10年的快速建設以後，2010年全國城鎮套戶比達到1.01，表明我國城鎮住房從總量上已經實現瞭每戶一套。

  同時，從分省市數據來看，我國城鎮住房供求均衡程度顯示出瞭較高的地域性差異，北京、上海、廣東等一些熱點地區的住房短缺問題較為嚴重。由此可以判斷，我國城鎮住房市場已經跨越瞭絕對短缺階段，剛剛進入過渡階段。

  從人均住房面積與套戶比來看，我國住房市場2000~2010年的10年發展，大約相當於美國1930~1940年、日本1960~1970年、韓國當前以及英國、德國、法國更加早期的住房市場發展階段。而在經濟發展水平方面，我國人均GDP略低於這些國傢同期的人均GDP水平。

  由此判斷，我國住房市場發展水平與經濟發展水平是匹配的，甚至略高於其他國傢同等經濟發展水平時期的住房建設與居住水平。

  住房建設快速增長趨勢將有變

  綜上，當前我國城鎮住房現狀有三個特征。首先，總量上已經實現瞭每戶一套，解決瞭住房絕對短缺問題，但供求均衡程度還存在較大的地域性差異，在北京、上海等熱點地區供不應求的問題仍然十分突出。

  同時，存在住房占有分佈不均衡的問題，尤其在一些住房短缺程度較高、價格泡沫嚴重的地區，住房分佈不均衡使得低收入傢庭的住房困難問題更加嚴重，容易引發很多社會問題。

  此外，我國城鎮住房質量水平偏低，主要體現在土地集約利用程度低、住房使用壽命短以及住房設施完善程度和成套率水平偏低三個方面。

  依據其他國傢住房市場發展經驗，從短期看，我國可能還需要經歷5~10年的市場過渡階段以徹底解決住房短缺問題，使各地區的住房套戶比均達到1。

  預計2010~2020年間，我國城鎮住房套戶比增速不會明顯減慢，2020年將會達到1.08左右。如果按照我國提出的城鎮住房發展目標，2020年使用中的人均住房面積達到35平方米計算，2020年我國城鎮住房存量將達到290億平方米。

  2010~2020年住房存量的增長規模與2000~2010年的增長規模相當，說明我國城鎮住房建設快速增長的趨勢將有所改變。預計在2015~2020年間房屋信貸借款要繳清才能利率多少免費諮詢試算隨著我國住房短缺問題的徹底解決，住房新建量規模也會達到峰值，年均約10億平方米。

  從長期看，參考其他國傢和地區的住房空置率水平以及我國居民的住房持有偏好，估計我國能夠容忍的空置率上限可能要達到15%~20%，即套戶比上限為1.15~1.2。

  如果考慮過渡階段結束以後，住房建設規模保持年均8億~9億平方米的建設速度，並假設住房壽命整體提升趨近於50的設計壽命，則預計2050~2060年城鎮住房總存量將接近於存量上限，約450億平方米。

  屆時城鎮傢庭戶人均住房面積也將達到上限，約45平方米(含空置)，與日本、英國、德國、法國當前的人均住房面積水平相當。

  此外，隨著住房短缺問題逐步解決，住房市場的一個重要轉變將是人們對住房質量的需求不斷提高，將更加註重城市宜居性與住房舒適性。

  為瞭適應住房市場發展的新趨勢，在當前住房市場發展的過渡階段，仍然要以增加住房有效供給、滿足基本住房需求、抑制投機性需求為主要目標。

  在現有政策的基礎上，可以采用稅收政策調節住房資源的合理配置，然而，在運用稅收政策工具時，要註意防范稅負轉嫁風險，尤其在住房短缺程度較為嚴重的地區。

  此外，在解決供給短缺問題的同時，也要註意提高住房質量，以適應未來人們對居住質量和舒適度提出的新的要求，加大對低質量住房的改造力度，倡導綠色低碳、節地、節材技術的應用。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/08532625349.shtml
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